Diagnostics immobiliers obligatoires avant vente ou location

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont pour but de contrôler techniquement un bâtiment et de s’assurer qu’il est aux normes et conforme à la réglementation en vigueur. Le domaine du diagnostic immobilier a profondément évolué, et s’est fortement structuré en 10 ans pour augmenter la transparence dans les transactions immobilières. Après les diagnostics sur le plomb et la loi Carrez qui sont apparus en 1996, on compte aujourd’hui en 2011 dix diagnostics immobiliers obligatoires :

• Loi Carrez (Vente) Le diagnostic immobilier Loi Carrez est obligatoire selon la loi 96-1107 du 18/12/1996 Décret 97-532 du 23/05/1997. Les propriétaires doivent, avant toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, mentionner la superficie de la partie privative du lot en copropriété supérieure à 8m². Sa validité est permanente sauf en cas de travaux de modifications intérieures.

• Loi Boutin (Location) Le diagnostic immobilier Loi Boutin est obligatoire depuis le 28 mars 2009. Il intervient dans les contrats de location de locaux vides destinés aux résidences principales. La validité de l’attestation de mesurage Boutin est permanente sauf travaux modifiants la surface du logement.

• Diagnostic Amiante (Vente ou destruction) La réglementation de l’amiante a pour finalité d’assurer la protection des personnes contre les effets toxiques de l’inhalation des fibres d’amiante. Le diagnostic amiante est obligatoire pour les parties communes et les parties privatives dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un diagnostic (repérage étendu) est effectué et donne lieu à la rédaction du dossier technique amiante (DTA). Pour les certificats datant d’avant le 22 août 2002, le diagnostic est à refaire, la loi étant modifiée. Sa validité est illimitée en cas d’absence d’amiante, sauf modification de la loi, et il doit être annexé à l’acte authentique de vente.

• Diagnostic Plomb (Vente et Location) Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) ou diagnostic plomb est un diagnostic obligatoire lors de la vente, mais aussi lors de la location d’un logement depuis le 12 Aout 2008. Ce diagnostic a été instauré pour identifier les cas d’insalubrité, limiter le risque plomb et le saturnisme chez l’enfant qui peut ingérer les écailles de peinture tombées sur le sol. Il concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation construits avant le 1er Janvier 1949. La validité du diagnostic plomb (CREP) dans le cadre d’une vente est de 1 an en cas de présence de plomb ou permanente en cas d’absence de plomb. Un constat établi depuis moins d’un an doit être annexé à l’acte authentique de vente ou au contrat de location à compter du 12/08/2008, dans ce cas sa validité est portée à 6 ans.

• Diagnostic de performance énergétique (Vente et Location) Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est entré en vigueur au 1er novembre 2006. Il a été mis en place pour renforcer les économies d’énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre. Le bâtiment serait évalué en fonction de sa consommation énergétique avec une étiquette « énergie » et en fonction de ses émissions de gaz à effet de serre avec une étiquette « climat ». Le DPE s’applique à tout bâtiment clos et couvert à l’exception des bâtiments utilisés moins de 4 mois par an, des monuments historiques, des lieux de culte, des constructions provisoires… Le DPE est valable 10 ans et doit être annexé à l’acte authentique de vente et tenu à la disposition de tout candidat locataire.

• Diagnostic Termites (Vente) Un diagnostic termites ou « état parasitaire » est obligatoire depuis le 8 juin 1999 pour tout type d’habitation situé dans une zone contaminée par les termites ou susceptible de l’être à court terme. La recherche de termites (insectes xylophages) doit avoir lieu, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (collectif ou individuel) situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie). Le propriétaire d’une habitation infectée a obligation de déclaration en mairie. Le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, un état parasitaire datant de moins de six mois.

• Diagnostic Gaz (Vente) L’article 17 de la loi du 3 janvier 2003 instaure une nouvelle obligation d’information de l’acheteur concernant les installations de gaz naturel lors de la vente d’un logement, applicable à partir du 1er novembre 2007.. Ce diagnostic de l’installation intérieure de gaz concerne les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans. Sa validité est de trois ans, doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de vente et annexé à l’acte authentique.

• Diagnostic Électrique (Vente) L’état de l’installation intérieure d’électricité, prévu à l’article L. 134-7 pour les installations de plus de 15 ans, est réalisé dans les parties privatives des locaux à usage d’habitation et leurs dépendances, en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Le diagnostic électrique obligatoire (DEO) porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Le diagnostic électrique est valable 3 ans, il devra être joint au contrat de vente à partir du 1 Janvier 2009.

• Etat des Risques Naturels et Technologiques (Vente et Location) Ce diagnostic immobilier fait également partie du dossier de diagnostic technique (DDT) et est obligatoire depuis le 1er juin 2006 pour toutes transactions immobilières (vente, location) sur un bien, bâti ou non, situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé, ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité. En cas de location (vide, meublée, saisonnière, commerciale) dans les zones définies par arrêté préfectoral, l’**état des risques naturels et technologiques **(ERNT) doit être annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. L’ERNT est valable 6 mois à compter de sa date de réalisation dans le cas de vente, il conserve sa validité tout au long du contrat de location. Le vendeur doit annexer un état des risques naturels et technologiques à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

• Diagnostic Assainissement (Vente) Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er janvier 2011 et concerne les biens à usage d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout). Le document a une durée de validité de 3 ans et doit être annexé au compromis de vente. Contrairement aux autres diagnostics immobiliers qui ne sont qu’informatifs et n’entraînent aucune obligation de travaux, le diagnostic assainissement obligera l’acheteur à réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

Seuls des diagnostiqueurs certifiés par la COFRAC (Comité Français d’Accréditation) sont habilités à réaliser ces diagnostics immobiliers obligatoires.